大家好，今年4月份的时候也受观点的邀请做了一次分享，很粗浅的谈了自己的心得，当时我讲的也蛮多的，包括我们企业的信息上次也讲得比较多，大家如果有兴趣可以上观点的平台多观看、多点赞。

　　今天讲这个线个月，谈不上什么思想的进步，我今天这是一个命题作文，我今天就围绕这个题目来讲两个事情，一是两个新（新发展、新机遇），一个是目标，就是最终做到可持续。

　　一是现状的痛点和机会，以及一些宏观的情况，我简要归纳一下它到底对我们的可持续有哪些想法。

　　最后一部分结合我们的体验给大家小结一下，我们有什么行动的方向，我想通过这三个部分给大家分享。

　　首先讲一下可持续。我们做房地产的时候就在讲EHS、ESG，这方面的题目都特别大。我今天讲的可持续很简单，就是活下去、活得好、活得久，还是真正围绕企业经营目标来说的。

　　我们这一个地区如果调研这个客群是公务员，我给他的定价就不可以超过他的退休金的80%。为什么？就是风险意识，长者们、银发经济的群体们，他的风险意识特别强，所以他不是冲动型消费群体，长寿是能轻松实现的，但是福如东海就很难说了，因为你要花很多的钱解决养老的问题。所以这里面要通过很多的机制老百姓有更多的钱满足他的养老的需求。

　　真正推动养老产业往前走，除了需求端拉动供应端以外，还有一端就是重资产端。养老是偏轻的行业，它是运营行业，如果光是自己的发展和滚动，这个动力是远远不足的，它一定需要重资产方从场景打造的投入来参与，所以REITs很重要，它打通了两端，通过REITs回流的资金可以拿去再投资。今天早上我听到资本大会里有一个专家就讲了，2020年启动的公募REITs，2021年有9个，现在已经有40个落地。这40个落地的REITs，直接引进了1280亿的投资，给原有资产权益方带来可动用的现金流大概600亿左右，如果这笔钱拿去投资，它是有杠杆效应的，至少可以撬动3000到6000亿的投资。这才40个项目，如果常态化以后，它是不得了的事情，所以它就真正解决了养老的另外一端，就是愿意投重资产的群体变多了。

　　所以我说养老的需求，一是要通过更好的产品提供，二是老百姓通过公募REITs的另外一端，他参与到这个投资，除了买股票、基金以外，他有中等收益，而且安全系数比较高的公募REITs收入的分配。国外成熟的国家家庭收入里面有20%左右跟公募REITs和基金有关系的，我们的祖国这个比例是很小的。这一端增加了以后，大家口袋里的零钱包又多了一点。这样几个方面共同拉达了需求的饼。

　　有了这么一个宏观的判断以后，还是要客观看见我们的情况。现在我们的养老机构还也44.3%是亏损的，中高端活力机构平均空置率48%，原因是我们的祖国养老的服务并没有充分的市场化，它还是带着浓重的行政、福利、民生的色彩。

　　还有一个原因，曾经有一段时间投资一哄而上，中国有一个特色，一看到某个赛道好都投上去了，导致一大批烈士。但反过来也证明这个社会上还真的不缺钱，缺的是好项目。养老是离不开医疗的，我们看一个养老院好不好，一定要看它的医疗配套情况。养老医疗条件的不充分，导致养老和医疗的结合，他获取的资源也会不充分，那就反过来导致我们的养老有可能也会出现错配的情况。

　　现在大家通过一个大的数据能看出来，养老在当下来看，真正最需要出示的床位不是活力老人的床位，缺口最大的反而是刚性需求的4000多万的强护理人口，这些人最需要医疗，反而背后的医疗供应链并没有充分的竞争和实现全域的分散匹配。所以我们有时候养老选址是非常难的，因为要跟医院靠近，医院有的还不愿意跟你合作，他自己都忙不过来了，不想理你这个养老院。另外就是支付端不够，我们是3个钱包为主，海外发达国家和地区是5个钱包为主。

　　既然我们正真看到痛点在这里，我们做这个行业，还得有信心，所以我们要看看机会在哪里。老年人的身体和精神的需求，以及陪伴的需求，我们要把这一块做好了，还是有机会的。最近我在重庆布局居家养老的业务，我就遇到一个很好玩的事情，其中有一个区领导跟我说，你要做上门服务可以，你首先要在这里设一个机构，假如没有机构的话，我就不批准你的营业许可。我说为什么？他说，当然复星是个大公司我是知道的，但是也有很多公司都是大公司，国企都在做，我就怕你们成了一个平台公司，你仅仅是成立一个皮包公司，租了一个小门面，就跟物业公司做家政一样，雇一些人来我家里服务，他认为这是不靠谱的。你要有一个机构，有一个养老院在这里，背后是有严肃医疗支持的，你干这个活就对了。这就呼应了我上次分享讲的一个话题，就是一个地方深耕的问题，构建一个养老服务不同场景之间的森林，有草地，有灌木、有乔木，有参天大树。

　　综合上述的表述，我们要看到养老的增长率肯定是有的，稳定性也很强，我经常跟政府沟通合作，他们有一些存量资产，他们也会想做酒店、做长租公寓、做办公还是做养老。我经常会跟他们讲，你当下来看，有可能你这个资产比养老回报率高的机会是多的，而且大概率是比我们的回报高，但是在稳定性这件事情上不足，特别是拉长到10年的时间来看，养老是有独特优势的，只要这一个项目定位准确，你的客群匹配准确，产品的质量和服务的质量是稳定的，这一个项目将来能够给你实现稳定的回报，它的安全边际是要高于其他产业的。特别是酒店，酒店的客群来自文旅、商务和周边社区探亲访友的居住，除了传统的优势文旅区域以外，但凡是非传统优势的地区，它的稳定性要重新考量。大家出去旅游，选择景点是有排序的，因为你的时间就几天，你去年来海南玩，可能选了三个景点，三天时间刚刚好，但是过了两年又有网红的景点出来了，文旅业态现在是很丰富的，文旅+农业、文旅+科技等等，新的网红打卡点出来以后，原先相对优势的这个酒店很可能生意就不好做了，因为人流往别的地方跑了。我想这件事情很重要，拉长周期来看，养老在稳定性方面是有它的优势的。

　　最后一个是延展性，这一块跟文旅等等模式都是类似的。对康养来讲，我们要有短期、中期和长期的思维。短期还是脚踏实地的依据市场的容量推出产品，包括护理型业务该做的还是要做，不能好高骛远，否则你的场景建设完之后，空置率爬坡期太长，损失的就是经营指标，这是现实的问题。

　　从新质生产力角度来讲讲，新质生产力的核心就是高科技、高效能、高质量。放在康养来劲，实际上就是告诉我们两个维度的动作，第一是新质生产力决定了各行各业，包括康养行业的传统产品力和服务力要提升，这是纵向的，也叫传统线。但是它还有一条线，就希望通过创新，这里的创新是商业模式的合作创新。

　　第二是大数据和智能化，通过横向的拉通，把它拎起来，重新整合我们这个行业的要素，来获得新的增长点，这是新质生产力的第二层含义。所以它既有传统增长的要求，也有创新性的商业模式的要求和数字整合的要求。

　　这样分解一下，新质生产力对康养有六大促进作用，首先是在理念上要解放思想，一定要从养老变成享老，我们肯定要有这个理念。

　　第二是咱们提供的场景和服务也慢慢变得细分，从传统的以护理和照护为主的核心安排，变成一个能上天、能入地的工作，它确实是一个综合的服务赛道。

　　第三是它跟文旅之间有非常强的协同关系。第四是我们也在尝试一些融合社区，我们这个案例在上海宝山被政府列为优秀案例，目前正在打造，你们可以看左上角，这是我们十几年前第一个小型CCRC的养老项目，是跟美国合作的，现在它已经变成了一个护理院，针对高龄老人。下方三栋楼是二期的护理社区，大概有4万多方，后面还有两栋办公楼、3栋人才公寓，右上角的空地上还有6万方待建的文化、康养科技产业园，所以我们会形成一个代际融合社区，这是上海非常愿意看到的宜居宜业的城市更新项目，这也是一个新质生产力。

　　还有刚刚讲的数字的三个层面，一是面对客户服务的层面，二是我们内部运营提高效率的层面，三是我们跟城市的接轨，如何把宏观的事情做起来。我觉得这一块我还是稀有缺点的，刚才郭总已经提到了还要用到AI机器人，其实在前两周我们和英特尔、特斯联有一个三方的论坛，专门讲这一个话题，确实机器人和AI是我们要拥抱的，只是我这里要提醒一下，服务是有温度和有感情的，再好的科技都不能取代服务的情感传递，特别是养老行业，老年人是很有自尊的，情感是很细腻的。所以这里想提醒一下，无论用再好的东西，我们这里一定要找到一个界。

　　在我们公司的养老社区里面，有些地方是可以用线上平台的，但我们故意没有用，特意留了两三个节点，给老人有一个社交的接触，让他体验到服务人员对他服务的温度。还有新人才，现在前面有10所左右的健康管理院校，专业的大学也出来了，我们的观点非常明确，人才是行业的未来，新质生产力背后就是新人才。

　　以上就是我从两个大的维度讲了这个行业的情况和观察，接下来简单从康养这个方面讲一下。我们还是坚持用长板理论做事情，复星的长板就是有母公司国际化的产业生态，我们目前的战略也跟今天的话题特别契合，复星今年的战略是“去重增轻，聚焦大健康、大文旅两大赛道”。去年轻资产收入增长了10%，全球化发展也比较好，我们国内和国际的收入跟员工都是各占一半。另外我们有场景，我们对医疗、金融、文旅、场景生态的融合都非常好。我们做每件事情还是依托自己公司的特点，发挥自己的长板，尽量少用短板。

　　我们从布局、发展到2020年疫情前引战的过程，外部合作和内部的内驱增长两个轮子都没有停过，2023年疫情一结束，我们在武汉、北京、重庆都有新的项目落地。 我们大家都希望在沿海线和长江线有项目布局，这是大网。小网是三个项目，复星的养老应该是均衡的，不管你在哪个场所，服务的品质和温度是均衡的，但是我愿意创造一个在地的，让长者在不同的场景替换，不管你在家里、社区、机构还是活力社区，或者康复医院，最后构成一个城市的森林。居家是草地，社区是灌木，养护院是乔木，CCRC是参天大树或者标志性的地标。

　　最后小结一下今天的分享。发挥自己的强项，把我们的硬件、服务、科创、人才和生态结合起来。真正用好新的科学技术创新的要素，结合新质生产力，大胆地做一些新的整合，包括纵向的产品和服务的研发，以及横向的商业模式和合作模式的构建。上次我分享还专门讲了一个案例，房地产未来还是大有可为的，中国房地产相关的GDP占全国的GDP还有很大的上升空间，国外占到20%，我们才14%，还有很大的缺口，缺口在两个地方，一个是非住宅类资产估值偏低，第二是非住宅类的资产交易量偏低。两个都低，所以我们的GDP贡献就偏低。

　　我们要大胆地从房地产转型成产地房，这就要靠产业和资金、产业和产业的合作，包括融通合作，康养和文体可以合作，文体旅康养可完全融通打通，它们很多场景是可以互相嵌套的，这些都属于新质生产力里面横向部分需要思考的问题。

　　刚才讲到银发经济为什么变成银发产业？它就是鼓励我们从之前的照护、医疗，通过十几年的发展，有很多支持产业和辅助产业发展起来，未来就要进行横向整合和纵向整合，一家养老公司若是要做大服务规模，就离不开这些整合，所以未来我们同行之间，服务的上下游生态链之间，是可完全经常在一块聚一聚、喝喝茶、手拉手。

　　我们还要拥抱资本，包括今天讲的公募REITs，包括未来面向国企、央企，如何发挥优势互补、志同道合、开放合作、逐步深化的理念来做这个事情。当然拥抱的过程中，打铁还得自身硬，我们要做到标准化投资、平台化管理、集团化管理。

　　人一辈子要不断地生长，企业也要生长，过去十几年我们这个行业不容易，但不管怎么样，也无风雨也无晴，到今天用归零的心态，重新出发、重新奋斗，向阳而生、携手前行，一定会慢慢的好。

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